Acheter un immeuble de rapport en SCI

Votre décision est prise, vous souhaitez acheter un immeuble de rapport. Au vu du nombre de possibilités : investir seul, à plusieurs, les différents statuts possibles, les régimes fiscaux etc. Vous êtes un peu perdu et voudriez éclaircir quelques points ? Votre agence immobilière La Bonne Pierre Premium vous propose d’en savoir plus afin d'acheter un immeuble de rapport en SCI à plusieurs.  

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La SCI, qu’est-ce que c’est ?

La société civile immobilière, dite SCI, est un groupement de personnes qui décident de s'associer pour investir et gérer un ou des biens, comme un immeuble de rapport par exemple. Il est important de comprendre que dans ce cas les associés ne sont propriétaires du/des biens en question, mais qu’ils sont détenteurs de parts sociales de la SCI qui sera elle, en tant que personne morale, propriétaire (dans la plupart des formes SCI).

En SCI, le but n’est pas l'activité commerciale. Il est donc interdit d’acheter un immeuble dans le seul but de le revendre. La SCI classique est faite pour acheter et détenir des biens immobiliers.  

Acheter un immeuble de rapport : Comment monter une SCI ? 

Une SCI est avant tout une entreprise ! Il faut donc au moins 2 personnes (physiques ou morales) pour la créer à l’inverse des entreprises individuelles qui peuvent être composées que d’une seule personne. La SCI vous impose d'avoir des statuts, qui vont déterminer les apports de chaque associé, votre dénomination SCI, votre siège social, le capital (pas de minimum requis), la durée de vie de la SCI (jusqu'à 99 ans) et sa condition d'exploitation. Prévoyez au moins 1500 euros pour publier et rédiger vos statuts afin d’acheter un immeuble de rapport en SCI. 

Les différentes formes de SCI

• La SCI de gestion ou de location : la SCI classique (le propriétaire des biens est la SCI).

• La SCI d'attribution : à l’inverse de la SCI classique, à la fin de l'acquisition, chaque associé est propriétaire de son lot. Elle est généralement utilisée lorsqu'on décide d'acheter un bien dans le but de le diviser ensuite. Les associés sont propriétaires d’une partie/d’un lot proportionnellement à leur participation du départ. 

Exemple : Marc, Paulette et Julia achètent un immeuble de rapport valant 1,5 millions. Marc a participé à hauteur de 300 000 € et Paulette aussi, tandis que Julia a investi 900 000 € . On considère que l’immeuble de rapport comporte 10 studios qui valent chacun 150 000 €. A la fin de la transaction Marc sera propriétaire de 2 studios , Paulette aussi et Julia de 6. 

• La SCI familiale : dans ce type de SCI, les associés sont de la même famille jusqu’à la 4ème génération. Cela peut être utile dans les cas de succession. Il est recommandé d’associer un notaire à la création de celle-ci.   

• La SCI construction vente : elle n’est pas indiquée lors d’un achat d’immeuble de rapport. En effet, comme son nom l’indique, elle permet d’acquérir un terrain et de le vendre en partie ou en totalité suite à la construction d’un immeuble de rapport par exemple. 

Lors de la création de la CSI, on peut choisir entre 2 types de capitaux : la SCI à capital fixe ou variable. 

Dans une SCI à capital fixe, le montant du capital est décidé à la création de la société et est indiqué dans les statuts, de ce fait toute modification du capital ou de la répartition des parts entre les associés nécessite une réunion en assemblée générale, une publication d'annonce légale et une nouvelle rédaction des statuts. 

Dans une SCI à capital variable, toutes ces formalités ne sont pas nécessaires lorsque le capital est modifié . De plus, les noms des associés ne sont pas écrits sur les statuts.

Le choix de la fiscalité

Lors de l'acquisition d’un bien immobilier, donc d'un immeuble de rapport dans une SCI il faut choisir entre deux régimes fiscaux : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).

• SCI à l'IR : La fiscalité est "transparente", ce qui signifie que chaque associé sera imposé personnellement sur les revenus de son patrimoine dont l’immobilier.

• SCI à L'IS : Ce n'est plus l'associé, mais l'entreprise qui est imposable.

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Les avantages et inconvénients d’acheter un immeuble de rapport en SCI 

Acheter ensemble, pour un montant plus important :  entre amis, en couple, avec vos enfants… Cela permet de mettre en commun les capitaux pour réaliser un investissement immobilier plus important.	Formalités importantes : s'inscrire au registre des sociétés, tenir une comptabilité irréprochable, organiser des assemblées générales annuelles, rédiger des procès-verbaux, le coût des documents officiels publication au journal d'annonce légale, statuts etc.
Préservation du patrimoine familial : la SCI permet de préserver le patrimoine familial sur la base d'une succession, qui n'entraîne pas nécessairement la vente du patrimoine lorsqu'une personne n'est pas d'accord (contrairement à la copropriété) .	Responsabilité des associés : la responsabilité des associés est illimitée dans le temps, même s'ils ne possèdent pas de biens mais seulement des actions. En cas de dette, chacun doit rembourser un pourcentage de sa mise, en utilisant ses fonds propres si besoin.
Transmission de patrimoine à vos enfants : la fiscalité SCI permet de réduire les droits de donation et de bénéficier de rabattements continus (actuellement 100 000 € par enfant et par tranche de 15 ans).	Restrictions sur les prêts immobiliers :  la SCI ne peut pas solliciter les prêts préférentiels tels que PEL, CEL ou encore les prêts à taux zéro.
Bénéficier d’avantages fiscaux:  bénéficier de la réduction d’impôt en Pinel si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu et non à l’IS. La réduction d'impôt est partagée entre les associés. (Censi-bouvard impossible en SCI).

Nos solutions pour investir

Vous savez maintenant quasiment tout ce qu’il y a à savoir pour acheter un immeuble de rapport en SCI. Vous envisagez d'investir dans un immeuble de rapport en SCI ? Vos conseillers La Bonne Pierre Premium se tiennent à votre disposition pour vous accompagner. Leur expertise en financement et immobilier vous permettra de réaliser le meilleur investissement possible.

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