Taux de rendement interne : qu'est-ce que c'est et comment le calculer ?

Il existe différents moyens d’évaluer l’attractivité d’un investissement immobilier. Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité permettant de comparer tous les investissements, immobiliers ou non. Faisons le point sur le TRI et son calcul.

 

Quelle est la différence entre le TRI et le taux de rendement locatif ? 

Le rendement locatif est un indicateur à ne pas négliger pour les investisseurs. Exprimé en pourcentage, il permet à l’acquéreur de déterminer rapidement si l’investissement est rentable ou non. Il représente le rapport entre la somme investie et les loyers perçus. Il est possible de déterminer le rendement net en intégrant les charges locatives et autres frais comme les assurances et les impôts par exemple.

 

En comparaison, le taux de rendement interne prend en compte tous les flux : prix, loyers, fiscalité, frais, inflation, etc. Cette méthode a l’avantage de prendre en compte tout l’argent entrant et sortant sur une année complète, en les comparant à la valeur de départ afin d’obtenir un taux annuel.
 

Comment se calcule le TRI ? 

Le calcul prend en compte les flux entrants et les flux sortants, durant toute la durée du placement, le tout ramené sur une année dans le but d'obtenir un taux annuel. 

• Les flux entrants prennent en compte les loyers, les sommes touchées grâce à une stratégie de défiscalisation, la plus-value éventuelle lors de la revente.

• Les flux sortants incluent l’apport, les frais de dossiers, les mensualités de prêt immobilier, les frais de travaux et d’entretien, la taxe foncière, la moins-value éventuelle lors de la revente, les impôts liés aux revenus fonciers.

Le TRI se calcule comme il suit : (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) - 1] 

[t correspond au nombre d'années prévues dans votre scénario d’investissement]

Le résultat permet de savoir si le bien s’autofinance ou s’il nécessite un effort de trésorerie. Il n’existe pas de règle stricte concernant le TRI minimum acceptable, cependant il est toujours recommandé de situer la valeur minimale entre 30 et 50 %. Si vous choisissez d’investir en passant par un crédit, la plupart des banques n’accepteront pas de vous suivre en dessous de ce palier.
 

Utiliser le taux de rendement interne pour choisir son investissement

On aura donc tendance à choisir l’investissement qui propose le taux le plus élevé. Notez que le Taux de rendement interne peut considérablement varier selon le nombre d’années prévues par le scénario. Le TRI inclut également la revente du bien, en intégrant une plus-value, ce qui implique donc de spéculer sur la valeur future du bien immobilier, chose particulièrement difficile si vous comptez investir sur le long terme.

Notez qu’il est possible d’inclure plusieurs scénarios (avec plus-value, sans plus-value, avec moins-value). De cette façon, un investisseur sera en mesure de connaître l’impact de la plus-value dans la viabilité de son investissement.

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