Investissement locatif : Les questions les plus posées

La Bonne Pierre est un site d'annonces immobilières exclusivement dédié à l’achat ou la vente de biens loués, un marché « invisible » sur les sites immobiliers. Une démarche inédite dont le point de départ est la capacité d’une personne ou d’un foyer pour la constitution d’un patrimoine ou de revenus complémentaires à partir d’un apport - qui peut être réduit, voire nul - d’une capacité d’épargne mensuelle, avec recours ou non au crédit. Une démarche inédite de traduction d’un prix de vente en durée d’investissement selon vos critères.

 

Qu’appelle-t-on l’ancien ?

Il s’agit de biens étant déjà occupés par un locataire. Nous avons volontairement exclu les biens neufs de La Bonne Pierre. 

 

 

Pourquoi faire un investissement locatif dans l’ancien plutôt que dans le neuf ? (alors que dans le neuf, on me promet une fiscalité avantageuse, des taux bancaires exceptionnels, des frais de notaire réduits, des loyers garantis, le suivi et l’engagement d’un grand groupe…).

Sans être exhaustif, les principaux arguments en faveur de l’achat d’un bien loué en revente par rapport au neuf sont les suivants :

• Prise d’effet de l’investissement locatif immédiate (3 mois après la signature du compromis de vente) contre 18 à 24 mois pour un achat en Vente en Futur Etat d’Achèvement (VEFA);
• Absence de délai de détention du bien imposé en contrepartie d’un avantage fiscal;
• Gamme de biens et de prix d’achat très étendue au delà des seuls biens d’habitation, (locaux commerciaux, bureaux, immeubles, résidences services…). « Droit d’entrée » accessible, à partir de 5 000 € (pour un garage par exemple);
• Pas de seuil d’imposition préalable à l’investissement locatif: que vous soyez imposable ou non les propositions s’adressent à tous ceux qui veulent se constituer un patrimoine;
• Fiscalité: le mode de calcul de l’impôt foncier est le même depuis des années. Fiscalité des plus-values, elle s’applique à tous les biens, un bien revendu n’est plus un bien neuf;
• Une visite du bien et de l’immeuble sont possibles (et non virtuelle);
• Location du bien: absence de coûts liés à la recherche d’un locataire et de carence de loyer (non perception des loyers pendant un temps donné), connaissance de l’historique des loyers;
• Gestion du bien: en cours, le bien est vendu loué, vous avez connaissance du compte de gestion détaillé. L’historique de gestion des biens loués directement par le propriétaire ou par un administrateur de biens vous montrera qu’il n’y a pas d’obstacle à acheter un bien éloigné de son lieu de résidence. Il suffira de vous mettre dans les pas du précédent propriétaire;
• Garantie locative applicable aux biens en revente;
• Perspective de plus value: les biens neufs sont à un niveau de prix d’environ 30% supérieur à la moyenne des biens en revente, pourtant une fois livrés ce ne sont plus des biens neufs, comme une voiture qui subit une décote immédiate à la sortie de la concession.

 

 

Pourquoi m’exposer à d ‘éventuels gros travaux d’immeubles, des réfections d’appartement, des mises aux normes…?

En achetant un bien en revente on a une connaissance complète des éventuels travaux à réaliser par les diagnostics effectués par des sociétés indépendantes qui engagent leur responsabilité sur les conclusions remises et les documents remis par le syndic (nouvelles obligations de la loi ALUR, sur l’information des acquéreurs) préalablement à la signature de l’avant contrat (promesse ou compromis de vente). En revanche il n’est pas rare qu’une malfaçon dans un immeuble neuf ne soit détectée que plusieurs mois ou années après la livraison de l’immeuble. Le prix de vente d’un bien neuf est souvent plus élevé en raison de la prise en compte en amont des normes.

 

 

Y-a-t-il les critères à remplir pour accéder à un investissement locatif ?

Il n’y a pas de critère pour devenir investisseur ; la démarche de La Bonne Pierre est précisément de permettre au plus grand nombre de devenir investisseur, y compris en finançant son bien sans apport ou avec des disponibilités réduites. Jouez avec les curseurs, soyez surpris.

 

 

Ma démarche de recherche d’investissement locatif est-elle totalement gratuite ?

La recherche d’un bien est gratuite. Vous voulez des conseils ou une assistance, les partenaires de La Bonne Pierre annoncent clairement les prestations et les tarifs qu’ils proposent.

 

Quels sont les impôts et taxes auxquels je serai soumis en devenant propriétaire d’un bien loué ?

Principalement l’impôt foncier qui porte sur les loyers nets de charges (loyer annuel diminué de la taxe foncière, des intérêts d’emprunt, des frais de gestion et d’assurance, des charges de copropriété pour la partie non récupérable auprès du locataire, des travaux réalisés dans le bien ou l’immeuble), la CSG CRDS s’appliquant à tous les revenus.

 

Dois-je déclarer les revenus ?

Les revenus sont à déclarer, soit dans la case micro foncier, soit dans le revenu foncier de la déclaration annuelle de revenus après avoir rempli le cas échéant le formulaire spécifique à la déclaration de revenus fonciers.

 

 

Quels sont les différents schémas juridiques à adopter ?

Dans une majorité de cas, aucun statut juridique particulier n’est requis pour l’acquisition d’un ou deux biens. En revanche la constitution d’une SCI non commerciale, soumise à l’impôt sur le revenu, ou commerciale peut être une option intéressante pour de multiples acquisitions dans le temps. Un notaire ou un avocat sont à même, à partir de la connaissance de votre foyer fiscal et de vos intentions de vous conseiller le meilleur schéma.

 

 

Est-il préférable d’acheter plusieurs petits biens ou de concentrer son investissement locatif dans un seul bien plus conséquent ?

Les deux options présentent des avantages et des contraintes.

L’achat d’un seul bien permet de réduire les frais de notaire qui sont exprimés en pourcentage du prix d’achat et dégressifs (plus le prix d’achat est élevé, moins ils sont conséquents proportionnellement) ; en revanche lorsque des travaux sont à réaliser dans le bien ou dans l’immeuble, ils seront en rapport avec l’importance du bien.

Acheter plusieurs biens pour un même budget offre plus de flexibilité : étalement des éventuels travaux qui peuvent se faire étape par étape, le départ d’un locataire n’a de conséquence que sur un bien, la carence de loyer n’est que partielle. Cette solution offre également la possibilité de céder ou transmettre qu’une partie de ses biens.

L’option optimale consistant à acheter, par exemple, plusieurs studios dans le même immeuble, le calcul des frais d’acte sera indexé sur la globalité.

 

La législation actuelle est-elle favorable à ce genre d’investissement, ou y a-t-il des menaces de règlementation supplémentaire ou de contraintes vis à vis du loyer, du choix du locataire ?

La réglementation évolue régulièrement, elle vise à équilibrer les rapports entre propriétaires et locataires, si on pense au plafonnement des loyers, cela a un effet favorable sur les biens loués, car il minimise la rotation des locataires. Le facteur essentiel est celui de l’attractivité qui dépend essentiellement du rapport entre offre et demande.

 

Comment placer les curseurs au mieux ? (Montant versement initial/durée investissement/loyers)

Pour l’apport, selon ses disponibilités, en conservant une marge de sécurité pour effectuer d’éventuels travaux. On peut acheter sans apport ou avec un apport minime selon son profil bancaire.

Pour la capacité d’épargne mensuelle, c’est également selon vos disponibilités et son profil bancaire. Vous pouvez choisir d’intégrer les loyers à percevoir dans les calculs, cela dépend du projet et du degré de sécurité que vous souhaitez privilégier. En ce qui concerne la durée d’emprunt éventuel, si elle est habituellement comprise entre douze et quinze ans, elle pourra être modulée en fonction de l’âge des emprunteurs et des taux d’intérêts en cours.  La Bonne Pierre vous propose des biens en intégrant directement un taux d’intérêt moyen validé avec un partenaire. Avec des taux bas, investir sur des montants plus importants, et une durée à plus longue (20 à 25 ans) est certainement une stratégie pertinente.

 

Comment évaluer la valeur d’un bien et le montant du loyer ?

La valeur d’un bien ou d’un loyer se détermine en comparaison de la valeur de biens comparables vendus récemment ou de loyers pratiqués.  Par la suite, l’offre et la demande agissent sur le prix et les montants de loyers.

 

Ne connaissant pas tous les marchés, comment savoir s'il s'agit d'une bonne affaire, ou si c’est celle qui me convient (par rapport aux risques encourus) ?

Les critères objectifs d’un bon achat sont un prix d’achat et de loyer dans le marché qui ont pour conséquences la stabilité des locataires, la faculté de relouer ou de vendre rapidement et l’adéquation avec la nature du projet d’investissement locatif. L’identification de la « bonne affaire » peut prendre du temps dans un marché qui fluctue. Ne perdons pas de vue que celui qui cherche « la bonne affaire » laisse passer des mois, voire des années d’investissement, dans le marché des dernières décennies, ses capacités d’achat se sont ainsi considérablement réduites par la seule hausse des prix.

 

Si je veux revendre mon bien loué, est-ce plus long ?

L’objet de « La Bonne Pierre » est précisément de mettre en évidence et de révéler au grand public l’intérêt d’acquérir un bien loué, nous participons ainsi à une diminution des délais de commercialisation qui peuvent être variables.

 

Ne pouvant tout visiter, ai-je accès à tous les documents pour pré-choisir tel ou tel investissent ? (identité du locataire, visite par vidéo, compte rendu d’assemblées générales)

Tous les documents liés à la vente seront remis par le vendeur ou son mandataire aux personnes intéressées. Concernant les documents remis par le locataire à son bailleur, nous recommandons la plus grande confidentialité et l’accord préalable du locataire avant d’être remis à l’acquéreur.

 

Les annonces sont-elles à jour ?

Une mise à jour quotidienne est effectuée par notre serveur dès validation d'une annonce.

 

 
Si je ne veux pas passer par une agence immobilière, qui peut m’aider ?

La Bonne Pierre Conseil offre, avec ses partenaires, un accompagnement et une réponse dans les domaines liés à l’achat ou à la vente de biens loués. Pour autant les conseils des professionnels, agents immobiliers, et plus encore des administrateurs qui gèrent les biens proposés, ne sont pas à écarter.

 

Si je passe par une agence, est-ce que je peux profiter de vos conseils ?

Les deux démarches sont tout à fait compatibles. Les conseils des partenaires de La Bonne Pierre sont accessibles que vous soyez engagé dans une relation avec une agence ou en approche directe d’un propriétaire.

 

 
Qu'est ce que La Bonne Pierre Conseil ?

La Bonne Pierre Conseil rasseemble des professionnels chevronnés du secteur immobilier, c’est un service apporté à tout visiteur du site par un réseau de partenaires indépendants sélectionnés pour leur compétence particulière dans les domaines requis pour toute opération d’investissement locatif. En revanche, La Bonne Pierre n’est pas, ni n’agit comme agent immobilier ; elle est indépendante de tout groupe, n’est la filiale d’aucun groupe.

 

 
Qui sont les partenaires ? En quoi sont-ils plus intéressants que mes contacts habituels ?

Les partenaires de La Bonne Pierre ont été sélectionnés avec soin, ils s’engagent à apporter le meilleur service au meilleur prix dans les domaines spécifiques de la vente de biens immobiliers loués.

 

 
Peut-on les consulter gratuitement ?

Tout dépend de la nature de la consultation. Le premier contact avec les partenaires de La Bonne Pierre a pour but de définir les besoins et les prestations qui y répondent. Le partenaire s’engageant à faire un devis préalable, le cas échéant.

 

 
Quelles sont vos garanties par rapport au contenu des annonces, aux différents règlements, à la confidentialité des échanges…? Comment assurez-vous la fiabilité des données ?

Nous sommes particulièrement attachés à la conformité et à la confidentialité des informations publiées. Toute dérive entraîne la radiation pure et simple de son auteur et une alerte est publiée. 

 

 
Les  informations que je donne sont elles mises à disposition de sociétés qui peuvent ensuite me démarcher ?

La Bonne Pierre ne communique vos coordonnées qu’après avoir recueilli votre accord préalable.